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年内首轮集中供地延续低温 国央企仍为主力军


时间:2022-05-07  来源:  作者:  点击次数:


本报记者庄北京报道。

土地“两集中”政策已实施一年。

截至4月底,22个城市中已有19个城市披露了年内首轮集中供地信息,14个城市已完成年内首轮集中供地,郑州、沈阳、长春3个城市尚未发布公告。

多方数据显示,年内多地首轮集中供地延续低温,供应和成交规模持续下滑,低溢价和高拍卖并存。

该院提供的数据显示,截至目前,年内完成首轮集中供地的城市累计出让规划建筑面积2460.9万平方米,土地出让金收入3460.4亿元,较2021年第一批集中供地大幅减少。

“国企继续保持上两批拿地热情,部分民企拿地意愿有所增强。据统计,国企(含地方平台)在此轮集中供地中,已拿地200宗,占拿地70%以上。”中国研究院土地事业部负责人张凯对《中国经营报》记者表示,年内第一轮集中供地城市间分化明显,国企和央企仍是市场主力。

供应量的双重下降

今年首轮集中供地的一个突出特点是,供应量和成交规模双双持续下降。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示,19个城市首轮集中供地共推出住宅地块443宗,较去年第三轮供应减少33.38%,较去年第一轮减少45.04%。9个城市首轮集中供地计划建筑面积4412.35万平方米,比去年第三轮分别下降41.34%和56.20%。

“供应规模再次下降。一方面,市场处于复苏阶段,观望情绪已经蔓延到城市。所以很多城市对于供应量的控制都比较谨慎。另一方面也不排除今年部分城市增加供应频率的影响。”诸葛找房数据研究中心显示,厦门、重庆、武汉、青岛等城市明确将年度“三批供地”调整为“四批供地”,在一定程度上略微压缩了各批次的供应规模。

从具体城市来看,杭州以60宗地块占据今年首轮集中供地首位,成都共推出50宗住宅用地。两地供应规模均较去年第一轮及第三批集中供地有所增加。上海的供地规模也是领先的,本轮共推出40宗地块。但由于近期新冠肺炎疫情反弹,上海已暂停此次集中供地。

另一方面,武汉、无锡、深圳集中供应地块不足10宗。“与过去无锡相比,武汉这一轮集中供地已经大幅减少。武汉主要受3批次改为4批次影响。无锡土地供应下降主要是因为无锡新房市场充裕,减少了土地供应,优先去库存。”诸葛找房数据研究中心表示。

成交方面,诸葛找房数据研究中心监测数据显示,14个城市第一轮集中供地已成交280宗涉及住宅的地块,规划建筑面积2557万平方米,明显低于去年第一轮和第三轮集中供地。

“交易规模呈下降趋势。一方面是受供应规模减少的影响。另一方面,新冠肺炎疫情一再给市场接下来的销售形势增添不确定性,房企在土地市场的投资依然谨慎。”诸葛找房数据研究中心表示,除了项目开发和销售端的agg

“今年第一轮集中供地的热度不如去年同期,也比去年第三批好,改善不大。”诸葛找房数据研究中心表示,与去年第三轮集中供地的表现并无明显差异。今年首轮集中供地仍呈现溢价率低、拍卖现象略有改善的特点。今年12个城市首轮集中土地拍卖溢价率高于去年第三批,仅杭州和宁波呈下降趋势。

从供地规律来看,大部分城市常规阀门继续调整。比如,南京取消租赁住房配租要求,降低保证金比例,重庆延长房企交款周期,取消“自持竞租”,长沙多宗地块不再设置最高限价,成都取消“竞租公寓面积”,合肥大部分地块取消或降低回购租赁住房配租要求,部分地块不设置竞买企业开发资质要求。

此外,部分城市在此轮集中供地。

了新规则,如福州本次根据不同地块设置不同竞价规则,搭配方式较为多样化;杭州采用“线上竞价+线下一次报价”的新规等;也有个别城市出现强化规则的举动,如北京强化现房销售预期;青岛对房企购地资金做出了严格且明确的规定等。

“多数城市土拍规则适度放松主要包含取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价三个方面。”诸葛找房数据研究中心方面表示,这些举措多是从房企资金流角度入手,适度降低房企开发成本,给予其一定的利润空间,以提升房企拿地热情。

已完成今年首轮集中供地的14城间市场分化较为明显。杭州以59宗的成交规模位居首位,成都以44宗的成交规模位居第二,宁波则以33宗的成交规模占据榜三;厦门、武汉、天津3城今年首轮集中供地成交规模均低于10宗,与供应规模缩减不无关系。

流拍率方面,14城中有6城地块全部出让成功,分别为厦门、宁波、重庆、长沙、青岛和深圳;高流拍城市也不在少数,如南京此轮集中供地的流拍率为31.58%。

对比去年第三批次集中供地发现,14城中8城今年首轮集中拍地流拍现象少于去年第三批次,杭州、南京、武汉及天津4城流拍率则高于去年第三批次,另有宁波以及深圳对比无变化,均为零流拍。

溢价率方面,14城中有2城的溢价率在10%以上,其余12城溢价率均在7%以下。其中深圳以15%的溢价率领跑,合肥以11.2%的溢价率居第二位。

国央企仍为主力

从拿地房企来看,国央企、城投公司依然是本轮集中供地的主力军。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示,截至4月底,今年首轮集中供地房企权益规划建筑面积TOP20中,有中海地产、保利发展、建发房产等17家企业具备国央资背景,民营房企的身影依旧较少,个别崭露头角的民企均为资金流较为充裕者。

中指研究院数据也显示,截至4月底,国企(含地方平台)在本轮土拍拿地200宗,拿地占比超7成;部分民营企业积极参与拿地,拿地75宗。

“本轮集中供地依旧是国央资背景的房企较为活跃也是意料之中。”诸葛找房数据研究中心表示,当前房地产市场仍处恢复期,虽有多城积极松绑楼市政策,但政策传导至市场端仍需时日,且除了销售端成色不佳外,部分房企仍面临着偿债压力大的困扰,市场环境变化以及资金承压等,不少资金流受阻的民营房企不得不在土地投资端收敛锋芒。

从具体城市来看,14个城市今年首轮集中供地均是国央企及地方城投类企业拔得头筹。以长沙为例,4月12日,长沙完成2022年第一批次集中供地收官之作,22宗地块全部成功出让,华润、中海、旭辉、招商、运达、金地等知名房企持续深耕,且有半数以上房企均是国央资背景,同时城投企业的积极性也较高,如雨花城投、开福城投等。

“从市场成交来看,政策端接连释放的改善信号已在今年3月份产生一定效应,市场出现一定的回暖迹象。”诸葛找房数据研究中心方面表示,随着市场信心逐步回升、房企资金状况逐步好转,加之地方城市多采取提升供地质量、进一步适度放松竞拍规则等措施,预计今年第二轮集中供地的成交表现或将在首轮平稳的基础上更加亮眼。


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