房贷利率“花式”打折
时间：2022-07-09 来源： 作者： 点击次数：
本报记者张漫游北京报道。
近期，国内多地陆续推出房贷可“商转公”的消息。
与此同时，为减轻居民房贷压力，满足合理的住房需求，各地出台了许多稳定房地产市场的政策措施。部分城市降低了首付比例，放宽了限购限售，缩短了社保年限.希望能有效满足居民合理的住房需求。
“这相当于在‘因城施策’的背景下，部分城市针对楼市进行‘定向降息’，与5月份房贷利率‘双降’的政策方向一致。”东方金诚首席宏观分析师王庆认为，从购房者的角度来看，由于各地的公积金贷款利率远低于商业贷款利率，“商改公”的直接影响就是降低了存量房贷利率。从间接影响来看，这意味着新增房贷中符合申请公积金贷款条件的贷款人会更多，贷款比例会更高。
考虑到目前楼市只是边际改善，有业内人士认为，为引导楼市在三季度尽快回暖，预计房贷利率仍有下调空间。
给股票抵押贷款减压
根据南宁住房公积金管理中心公告，7月1日起，南宁住房公积金管理中心铁路分中心启动“商对公”序列贷款业务。除了中国建设银行和中国农业银行，中国工商银行、中国银行和中信银行三家新银行加入了承办银行。
003010记者注意到，不仅在南宁，哈尔滨、青岛、徐州等地，也在积极鼓励"商改公"房贷，以减轻还贷压力。
同策研究院研究总监宋宏伟表示，“商转公”政策主要针对已购房人群的存量贷款，以减轻还贷压力，对已购房人群相对有利，在一定程度上也可能刺激部分人群二套房购买需求和置换需求的释放。“不过，在目前的经济形势和楼市走势下，预期效果不会太明显。”
记者在采访中了解到，在部分地区，房贷“商转公”落地后，购房者对此反应积极。然而，宋宏伟建议：“‘企业对公众’有几个条件。第一，你要在原住房贷款商业银行办理公积金贷款转移手续，所以要看你的商业贷款银行是否同步这个业务；二是存量贷款现有期限内是否有不良还款记录，是否达到最低还款要求，银行需要在这些问题上做出调整；第三，申请人还需要具备公积金贷款资格。”
对于银行来说，王庆认为，住宅按揭贷款(商业贷款)是一种高收益、低风险的资产类别。“商转公”意味着银行的高收益优质资产规模收缩，必然对其营收和利润产生一定影响。
“从商业银行的角度来看，‘商对公’直接影响商业银行的资产收益安排，甚至是商业银行的预期利息收入。”中国银行研究所研究员邱义林告诉记者，根据很多地方“商转公”的规定，借款人需要满足的条件包括在还贷期间没有逾期行为等。或者他们需要提前偿还商业贷款，然后才能向公众转让业务。“以上都将影响商业银行原有的资产收益安排。同时，商业银行也需要负责公积金贷款的初审和复审。虽然最终决策权仍在公积金中心，但也给商业银行增加了相应的审核负担和成本。”
宋宏伟补充说：“另一个重要问题是，许多地方的公积金信贷额度不足。如果一个l
例如，河南省济源市发布《中国经营报》(以下简称《济源市促进房地产平稳健康发展若干措施》)，明确提出减轻个人住房消费负担，将首套房首付比例降至20%，鼓励房企分期收取首付款，但最长不得超过1年。同时，03010提出使用住房公积金贷款购买自住房，无论首套房还是二套房，首付比例均为20%；符合条件的，延迟缴存公积金3个月内可正常申请贷款，公积金贷款最高额度提高至50万元。
据中国指数研究院监测，上半年，180多个城市调整优化房地产政策，政策出台近500次。近两个月“因城施策”加速推进，政策内容扩展至限购限贷，城市明显向次位移动。
线城市扩围。加上5月份LPR下调，以及首套房贷利率下限下调新政，邱亦霖分析指出，各项政策都在支持刚性和改善型住房需求，旨在降低还款压力，更好提振居民消费能力，也有利于房地产市场趋稳发展。
根据国家统计局反映的市场情况，房地产市场已经出现一些积极变化。从商品房销售数据看，1～5月房地产销售面积同比下降23.6%，销售额同比下降31.5%，仍延续下降趋势，但降幅较1～4月分别边际收窄4.4个和4.8个百分点。“今年以来，银行间市场发行债务融资工具超过了1400亿元，多项数据说明房地产市场在边际回暖。”邱亦霖表示。
贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年6月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，分别较上月回落49个和23个基点，再创2019年以来新低。
“我们估计，6月全国居民房贷加权平均利率会比3月下降30个至40个基点；作为对比，今年3月较去年12月的全国居民房贷加权平均利率的降幅为14个基点。我们认为，这是6月楼市边际回暖的三个主要原因之一。另外两个原因分别是季节性因素以及疫情扰动消退后，一些此前延迟的交易集中签约。”东方金诚高级分析师冯琳指出，考虑到当前楼市仅是边际改善，6月商品房销量同比降幅仍会达到两位数，接下来为引导楼市在三季度尽快回暖，预计房贷利率仍有下调空间。“其中，在政策利率保持基本稳定的前景下，针对房贷的5年期LPR报价还有下调空间。可以看到，4月存款利率市场化调整机制设立，银行存款成本下降明显，并已推动5月5年期LPR报价单独下调。”
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