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理性参与房地产投资信托基金投资 促进行业长期健康发展


时间:2021-06-01  来源:  作者:  点击次数:


原标题:理性参与房地产投资信托基金投资,促进行业长期健康发展

CICC基金管理有限公司

自2020年4月30日国家发展改革委、中国证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产信托投资基金(REITs)试点相关工作的通知》号文件以来,公募REITs试点工作有序开展,取得显著成效。

查询机制

REITs是一种创新的公募基金,具有股权和低门槛。由于其封闭运作、明确的投资目标和上市交易,具有股票的许多特点。其发行模式也是指IPO询价发行机制,与传统公募基金有很大不同。询价机制能够更好地反映机构投资者对产品的估值判断,是以市场化方式解决基金发行定价的一种有利尝试。

房地产投资信托基金可以分为三类出售:战略投资者、线下机构投资者和公众投资者。战略投资者主要包括原股权持有人及关联方、与原股权持有人有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业、政府专项基金、产业投资基金等。战略投资者长期投资意愿强,对短期价格波动敏感度低,有利于REITs发行后价格的稳定。线下投资者多为通过询价参与产品定价过程的专业机构投资者。在询价过程中,线下投资者需要根据基金经理和理财顾问预先确定的询价区间填写价格和相应的认购规模,基金经理和理财顾问根据线下机构的报价和认购规模确定REITs的最终发行价格。

定价核心

REITs的本质是资产的上市。从投资者的角度来看,它通过持有REITs的份额渗透到标的资产的所有权中,获得未来资产的运营和增值收益。与股票相比,REITs主要依靠基础设施项目的租金和费用作为分红的收入来源,标的资产的增值潜力为产品内涵价值的增长创造机会。基础资产的质量和管理者的操作能力成为产品价值判断的关键。

本次试点工作筛选资产的主要标准包括资产成熟度高、持有和运营合法合规、现金流回报合理、行业发展前景良好。首批试点项目均符合上述标准。根据试点项目的初始发行情况,资产的合理评估价值、年度现金流分配率等重要的定价参考指标成为投资者关注的焦点。根据询价公告,基金管理人和财务顾问对REITs股票的询价是围绕标的资产的预定估值值进行的,询价区间根据资产的估值值略有波动。

股息率差异

中国基础设施公募REITs大致可以分为产权和经营权。一般来说,房地产投资信托基金的收入可分为股息收入和增值收入,分别反映现金分配和来自资产的价值变化。对于仓储、物流、工业园等产权REITs,除了分红收益,未来租金增长也可能带来标的资产的升值;类似高速公路的经营权REITs主要是分红收益,经营权价值会逐年递减,直到最终价值归零,增值收益的体现可能不明显。鉴于上述两类产品对增值收益的预期存在差异,我们发现一般经营权产品的分红比例高于产权产品,因为产权产品具有相对显著的增值收益潜力,这一点并没有体现在分红上。

理性看待上市后的价格波动

从海外成熟市场的经验来看,REITs的资产属性强、股息率高、收益稳定等特点自然符合价值投资理念,也是资产配置和分散投资风险的理想目标。房地产投资信托基金投资者是


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