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连拍三天集中供地 近百家房企参与苏州紧急封杀抢地资金


时间:2021-06-01  来源:  作者:  点击次数:


原标题:连拍三天集中供地。近百家房企参与苏州紧急封杀抢地资金

为了防止拍卖过热,苏州已经做好了封杀疯狂资本的准备。在更新拍卖规则的同时,还发布了对房屋企业非法经营的控制政策。

苏州,曾经是文人雅士的诗词歌赋里的幽静,如今演变成了资本云集的商业高地。

5月31日至6月2日,苏州集中供应土地连拍三天,共32块,其中25块为纯住宅、商住用地。这批出让土地总面积247.8万平方米,总起拍价405亿元。

5月31日是苏州土地集中供应的第一天,成功出让12块土地,其中涉及房屋的9块,成交额192.8亿元。

多年来,苏州一直是上海周边城市最受关注的市场。由于上海嘉定区经济快速发展,苏州自然接手了上海人口外溢的压力,房地产市场也随之上涨。今年苏州三天来第一次集中供应土地连拍,吸引了90多家房地产企业报名。土地拍卖天数和注册房地产企业数量这两点,刷新了此前杭州、南京等城市土地集中供应的数据。由于长三角热点城市杭州、南京之后的土地供应,上海的土地拍卖门槛更高,还有很多房地产企业在扩张指标之前无法抢地或投资,苏州不被视为最后一次补位长三角的机会是必然的。

在苏州这次集中供地中,除了大量的重地块外,所有的宅基地都被取消出售现房,最高价为28500元/平方米。

事实上,截至5月31日,在土地拍卖开始前,已经进行了21次土地招标;有一个奥运体育地块,将于6月1日开拍。由于是苏州奥体板块最后的家园,截至发稿时,已有近30家房企申请。

无论从房地产企业的招标结果还是土地分配来看,本轮土地集中拍卖都将决定今年苏州楼市的走势。根据3月份公布的年度转让计划,苏州今年共推出116块住宅用地,分布在6个区,其中吴江区32块。第一次集中供地只有25个,大部分会是第二次、第三次集中供地,后续会有更多的资金蜂拥而至。

为了防止拍卖过热,苏州已经做好了封锁疯狂资本的准备,更新了拍卖规则,同时出台了对房屋企业非法经营的控制政策。5月27日,苏州召开房地产调控与出租屋建设专题会议。会议强调,要尽最大努力“稳定地价、房价和预期”,确保苏州房地产市场稳定健康发展。

做了那么多保护的苏州是什么样的画面?

华侨城表现出色

苏州土地市场到底有多火?据统计,2021年第一季度,苏州市商业建设用地(含吴江区)出让23块,交易面积82.97万平方米,同比增长39.8%;营业额198.59亿元,同比增长33.43%。

房地产企业虽然觊觎苏州土地,但也无能为力。去年在苏州被处罚的金代尔和敏捷的子公司被禁止进入市场三年,今年年初被处罚的龙湖子公司,意味着竞争对手更少;而在上海被禁三年的万科、中海、华润也来了,近两年市场知名度高的房企如融创、徐汇、新希望、龙光、荣信等也都来了。

不仅如此,据媒体报道,近几天金地又增加了15家房地产咨询公司,除了泰

5月21日晚,苏州市自然资源规划局紧急发文《关于严格落实竞买要求的通告》,重申同一自然人、法人或其他组织直接控制的公司不得参与同一商住地块的投标,投标人的土地出让金应来自自有资金。违反规定参加竞买的,将被认定为不诚信行为人,三年内不得参加苏州土地拍卖。

苏州再次重申招标规则,限制房企注册条件,要求子公司不得参与,同一自然人、法人或其他组织直接绝对控制的公司不得参与同一地块的招标。

苏州紧急封杀过热的土地拍卖资金,一方面对各类房企起到了预警作用,另一方面也意味着集中供地后审可能比去年更加严格。

此前,苏州为了给土地市场降温,修改了土地出让规则,由原来的独立报价改为一次性报价,并公开处罚了违规的房企。比如上面提到的金地和敏捷。

这次苏州更新了土拍卖规则,采用了“指导价上限一次性报价”的规则。本轮28幅土地设定市场指导价,分为网上自由报价和限时竞价阶段。在线自由报价阶段,如果报价超过停牌价格,将转为在线一次性报价

报价,房企需要在规定时间内完成一次报价资格确认和报价,所有报价中,报价最接近各家出价均价的竞拍人将获得土地。

第一天土拍的结果降温作用就显现了,土拍溢价率并没有大幅上涨。成功出让的涉宅地块有9幅,其中7幅进入了一次性报价区间。当天华侨城、万科先后拿地。万科拿下的太湖新城一幅宅地,以大约10亿元一次性报价竞得,楼面价1.7万元/平方米,溢价率14.42%,成为当天成交溢价率最高的地块;华侨城第一天拿了3幅土地,金额超过80亿,其中57.77亿拿下的元和街道商业综合体地块,或是苏州此次集中供地最贵地块。

房企投拓城市分化

第一天拿地以大房企居多,包括万科、华侨城、绿城等。其中华侨城曾经在2019年将上海苏河湾项目一半股权转让,手握资金有备而来。有参拍房企向21世纪经济报道记者分析道,由于大部分地块即便达到价格上限,对于竞拍房企而言仍有不错的利润空间。很多地块地价房价比在50%左右,测算比上周的宁波土拍大部分70%以上的地块地价房价比要低,净利润率尚有空间。

苏州当地有房企人士对21世纪经济报道记者表示,房企内卷厉害,集中供地之后,资金实力与内部管控能力薄弱的小房企生存将更为艰难;集中供地导致集中供应,可能导致同区域多竞品的现象,房企赶工对于房企产品力、去化能力都是一场考验。

尽管如此,外来房企还是不停入驻苏州。反观环沪市场,是从苏州开始火起来的。自从2016年上海开启最严调控以来,位于上海北出口的苏州等地楼市就不断上涨,尤以南通为甚。

另一方面,苏州在城建上相当给力,5月份释放了一波教育、医疗、交通、产业等利好。比如华中师范大学附属苏州太湖实验中学施教区已获官方发布;苏州高新区融入沪苏同城发展推介会共有92个项目签约落地高新区,投资金额高达536亿;长三角一体化示范区异地就医结算免备案政策实现再升级,免备案范畴,从门诊结算扩大至住院结算等等。

易居研究院研究总监严跃进指出,苏州土地市场有两个优势。第一,随着宏观经济复苏,苏州购房需求明显会释放,尤其是产业基础较好,势必有助于后续房产项目的消化;第二,苏州过去几年调控较为严厉,所以市场容易反弹,这种情况下,房企认为拿地机会是较好的。

从22城已经进行过首次集中供地的城市来看,大部分城市热度较高,如重庆、广州、深圳、厦门、杭州、南京等,其中重庆、厦门楼板价涨幅均超45%。

上海中原市场分析师卢文曦指出,长三角已经出现城市分化。相比宁波、无锡等地,苏州的土地市场热度较高。第一天的土拍结果显示,除了三幅商办地零溢价之外,其他涉宅地块均有溢价。这说明城市内部土地根据地段、土地性质等,房企投资分化也较为明显。卢文曦进一步指出,由于房企开发净利润大幅下跌,运营能力不强的房企在投资上更注重区域的商业成熟度,不愿意耗费时间去运营一个项目,尽量规避盈利上的不确定因素。

此外,房企“内卷”,也体现在持续深耕上。2020年,苏州姑苏区政府与华侨城签订了虎丘大型文旅综改项目,投资金额达到了60亿,目前还没有进入收获期,此次拿了一幅综合体地块,可以通过住宅部分提前回收部分资金。华侨城当天还拿了两幅姑苏区地块,用于文旅项目开发。而近期对国内文旅项目投入较大的复星集团,也入局苏州,在太湖新城旁边拿了一幅综合地块。

6月1日、6月2日,苏州还有20幅地块开拍,大概率溢价率不会超过15%,市场更关注的则是哪些房企能获得入场券。

(作者:唐韶葵 编辑:李清宇)


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